„Imam papire iz katastra, kuća je moja“ rečenica je koja se u Bosni i Hercegovini često čuje, a pravno ne mora biti tačna. Katastar i zemljišna knjiga dvije su različite evidencije, nastale u različite svrhe, i tek zajedno daju potpunu sliku o nekretnini. Ko kupuje, prodaje ili nasljeđuje, treba znati šta se iz koje može saznati.
Šta bilježi katastar
Katastar je tehnička evidencija o zemljištu i objektima. U njemu se vode podaci o položaju, obliku i površini parcela, njihovoj kulturi i načinu korištenja, kao i o objektima na njima. Sastavni dio su katastarski planovi, iz kojih se vidi gdje su međe i kako parcela izgleda u prostoru.
Katastar bilježi i ko nekretninu koristi, odnosno ko je upisan kao posjednik. Taj podatak izdaje se u posjedovnom listu. Upis u posjedovni list, međutim, sam po sebi nije dokaz vlasništva: on pokazuje ko se vodi kao korisnik, a ne ko ima pravo vlasništva.
Šta bilježi zemljišna knjiga
Zemljišna knjiga je javna evidencija o pravima na nekretninama. U njoj se upisuje ko je vlasnik, s kojim udjelom, te koja prava i tereti postoje, od hipoteke do služnosti. U Federaciji BiH i Brčko distriktu vode je sudovi.
Njen značaj je u tome što se pravo vlasništva na osnovu ugovora stiče tek upisom. Zakon također polazi od toga da je upisano stanje tačno, pa je onaj ko se u dobroj vjeri pouzda u zemljišnu knjigu u pravilu zaštićen. Zato se pri svakoj kupovini traži zemljišnoknjižni izvadak, a ne samo posjedovni list.
Zašto se podaci ne slažu
U idealnom slučaju obje evidencije govore isto. U praksi se dešava da je u katastru upisana jedna osoba, a u zemljišnoj knjizi druga, da se brojevi parcela razlikuju jer potiču iz starog i novog premjera, ili da objekat postoji na terenu, a nije ucrtan niti upisan. Uzroci su različiti: neprovedeni ostavinski postupci, kupovine koje nikada nisu upisane, uništene ili neažurirane knjige, promjene premjera.
Kupcu takva neusklađenost donosi praktične probleme. Banka u pravilu neće prihvatiti hipoteku na nekretnini čije stanje nije sređeno, a upis vlasništva može biti otežan ili nemoguć dok se evidencije ne usklade. Usklađivanje je u pravilu posao prodavca i traži vrijeme, ponekad i sudski postupak.
Jedinstvena evidencija i šta provjeriti
Da bi se dvojnost prevazišla, evidencije se postepeno usklađuju. U Federaciji BiH provodi se harmonizacija podataka katastra i zemljišne knjige. U Republici Srpskoj uspostavlja se katastar nepokretnosti, jedinstvena evidencija o nekretninama i pravima na njima koju vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove; tamo gdje je uspostavljen, izdaje se list nepokretnosti.
Prije kupovine korisno je uraditi sljedeće:
- pribaviti i zemljišnoknjižni izvadak i podatke iz katastra te uporediti brojeve parcela, površine i imena;
- zatražiti kopiju katastarskog plana i uporediti je sa stanjem na terenu;
- kod zemljišta s nejasnim međama angažovati geodetu;
- pitati u nadležnom uredu koja evidencija se na tom području vodi i koja je mjerodavna.
Budući da se pravila razlikuju između entiteta i Brčko distrikta, a stanje evidencija i od općine do općine, nedoumice je najbolje razjasniti s notarom ili advokatom prije potpisa ugovora.
