Kupac stana obično misli da kupuje prostor između četiri zida. Pravno gledano, kupuje nešto složenije: vlasništvo na posebnom dijelu zgrade koje je neodvojivo povezano sa suvlasničkim udjelom u cijeloj nekretnini. Taj oblik vlasništva naziva se etažno vlasništvo i uređen je entitetskim zakonima o stvarnim pravima, odnosno propisima Brčko distrikta.
Posebni i zajednički dijelovi
Posebni dio je samostalna upotrebna cjelina: stan, poslovni prostor ili garaža. Njime vlasnik raspolaže sam; može ga prodati, iznajmiti, opteretiti hipotekom ili ostaviti u nasljedstvo.
Zajednički dijelovi služe zgradi kao cjelini ili više posebnih dijelova. Tu spadaju:
- temelji, nosivi zidovi, krov i fasada;
- stubište, hodnici, tavan i zajedničke prostorije;
- lift te zajedničke instalacije vode, kanalizacije, struje i grijanja;
- zemljište na kojem zgrada stoji.
Na zajedničkim dijelovima niko nema isključivo pravo. Vlasnik stana na posljednjem spratu nije vlasnik krova iznad sebe, niti vlasnik prizemlja ima više prava na ulaz. Udio svakog etažnog vlasnika u zajedničkim dijelovima u pravilu odgovara odnosu vrijednosti ili površine njegovog posebnog dijela prema cijeloj zgradi.
Prava i obaveze etažnih vlasnika
Unutar stana vlasnik je slobodan, ali ne bez granica. Preinake ne smiju ugroziti nosivu konstrukciju, zajedničke instalacije ni tuđe stanove. Rušenje zida, zatvaranje balkona ili promjena izgleda fasade zahvati su za koje mogu biti potrebne saglasnost ostalih vlasnika i odobrenje nadležnog organa.
S druge strane stoje obaveze. Etažni vlasnici dužni su zajednički održavati zgradu i snositi troškove srazmjerno svojim udjelima, ako se nisu drugačije dogovorili. Odluke o redovnom održavanju donose se većinom, dok su za veće zahvate, poput nadogradnje, potrebne strože većine ili saglasnost svih. Tačna pravila zavise od propisa koji važi na području gdje se zgrada nalazi.
Odnosi među vlasnicima uređuju se međuvlasničkim ugovorom, a svakodnevne poslove vodi upravitelj kojem se plaća mjesečna naknada. Kako bi izbjegao sporove oko zaostalih obaveza, kupac treba prije kupovine od prodavca ili upravitelja zatražiti potvrdu da je naknada uredno plaćena.
Zašto je upis etažnog vlasništva važan
Stan je pravno „vidljiv“ tek kada je u zemljišnoj knjizi ili drugoj nadležnoj evidenciji upisan kao posebni dio. U BiH ima zgrada, starijih i novijih, u kojima etažno vlasništvo nikada nije upisano, pa je u evidenciji vidljivo samo zemljište ili zgrada kao cjelina, a stanovi se vode u pomoćnim evidencijama ili nikako.
Takav stan može se koristiti, ali je promet njime otežan: teže se dokazuje vlasništvo, banke ga nerado prihvataju kao osiguranje kredita, a upis kupca zavisi od toga da se prethodno sredi stanje cijele zgrade. Zato pri kupovini treba provjeriti tri stvari:
- je li stan upisan kao posebna etažna jedinica i na čije ime;
- odgovaraju li površina i opis stvarnom stanju;
- pripadaju li stanu i sporedni dijelovi, poput podruma ili parking-mjesta, i jesu li upisani.
Ako upis ne postoji, od prodavca treba tražiti objašnjenje i dokumentaciju, a prije odluke o kupovini zatražiti mišljenje notara ili advokata.
