Između trenutka kada se kupac i prodavac usmeno dogovore i dana kada se potpiše kupoprodajni ugovor često prođu sedmice. Kupac čeka kredit, prodavac sređuje dokumentaciju ili traži novi stan. Da se u tom razdoblju niko ne bi predomislio bez posljedica, koriste se predugovor i kapara. Oba instituta uređena su zakonom o obligacionim odnosima, ali se u svakodnevnom govoru često pogrešno shvataju.
Predugovor: obećanje da će se ugovor sklopiti
Predugovorom se strane obavezuju da će kasnije zaključiti glavni ugovor. Da bi obavezivao, mora sadržavati bitne sastojke glavnog ugovora, a to su kod kupoprodaje prije svega tačno određena nekretnina i cijena.
Ključno pravilo tiče se forme: ako je za glavni ugovor propisana određena forma, ista forma važi i za predugovor. Budući da se za promet nekretnina traži stroga forma, „predugovor“ napisan kod kuće ili u agenciji i potpisan bez notara može se pokazati pravno nedovoljnim upravo onda kada zatreba.
Ako jedna strana odbije zaključiti glavni ugovor, druga to može tražiti sudskim putem. Zakon za to predviđa rok od šest mjeseci, koji teče od isteka roka predviđenog za zaključenje ugovora. Predugovor ne obavezuje ni ako su se okolnosti nakon njegovog sklapanja toliko promijenile da ga strane u takvim okolnostima ne bi ni zaključile.
Kapara: znak da je ugovor zaključen
Kapara je iznos novca koji jedna strana daje drugoj kao potvrdu da je ugovor sklopljen i kao osiguranje da će biti ispunjen. Zakonska pravila su sljedeća:
- ako se ugovor ispuni, kapara se uračunava u cijenu ili vraća;
- ako za neispunjenje odgovara strana koja je dala kaparu, druga strana je može zadržati;
- ako odgovara strana koja je kaparu primila, druga strana može tražiti vraćanje dvostrukog iznosa.
Strana koja nije kriva ima izbor: umjesto zadovoljenja kaparom može zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je ono još moguće, ili naknadu štete. Sud na zahtjev može sniziti kaparu koju ocijeni pretjerano visokom.
Od kapare treba razlikovati avans, odnosno uplatu dijela cijene unaprijed. Avans se u slučaju raskida vraća, bez „kaznenog“ učinka. Postoji i odustanica, iznos uz koji strana stiče pravo da od ugovora odustane. Zato u dokumentu mora jasno pisati o čemu je riječ; sama riječ „kapara“ na priznanici bez valjanog ugovora ne garantuje zaštitu.
Kako se zaštititi u praksi
- Prije uplate provjeriti zemljišnoknjižni izvadak i identitet prodavca.
- Predugovor zaključiti u formi koja se traži za glavni ugovor, uz savjet notara.
- Unijeti tačan opis nekretnine, cijenu, rok za zaključenje glavnog ugovora i iznos kapare.
- Predvidjeti šta se dešava ako banka ne odobri kredit: vraća li se kapara i u kojem roku.
- Novac uplatiti na račun, a ne predavati u gotovini bez pisanog traga.
Kupci nekretnina u izgradnji trebaju biti posebno oprezni, jer se tu unaprijed plaća za nešto što još ne postoji. Kako se sudska praksa i pravila o formi mogu razlikovati između Federacije BiH, Republike Srpske i Brčko distrikta, tekst predugovora treba pregledati notar ili advokat prije nego što se uplati i najmanji iznos.
