Kupovina stana „na papiru“ privlačna je iz razumljivih razloga: kupac bira sprat i orijentaciju, ponekad utiče na raspored prostorija, a plaćanje je raspoređeno u rate. Cijena te pogodnosti je neizvjesnost. Kupac plaća nešto što još ne postoji i oslanja se na to da će investitor zgradu završiti, pribaviti dozvole i omogućiti upis vlasništva. Zato se ovdje provjerava više nego kod gotovog stana.
Glavni rizici
- Kašnjenje. Rokovi u građevinarstvu često se probijaju, a kupac u međuvremenu plaća i kiriju i rate.
- Nedovršena gradnja. Ako investitor ostane bez novca ili završi u stečaju, kupci se nalaze među povjeriocima i dugo čekaju ishod.
- Odstupanje od projekta. Stan može biti manji ili drugačiji od ugovorenog, a zgrada izvedena suprotno dozvoli, što otežava dobijanje upotrebne dozvole.
- Tereti na zemljištu. Hipoteka banke koja finansira gradnju može ostati upisana i nakon što je kupac isplatio stan.
- Dvostruka prodaja. Dok stan nije upisan kao posebna jedinica, teže je provjeriti je li već prodan nekom drugom.
Šta tražiti od investitora
Ozbiljan investitor neće imati problem pokazati dokumentaciju. Vrijedi zatražiti i pregledati:
- Zemljišnoknjižni izvadak za parcelu, iz kojeg se vidi je li investitor vlasnik zemljišta ili ima drugo pravo koje mu omogućava gradnju te postoje li hipoteke.
- Pravosnažnu građevinsku dozvolu i uvid u projekat po kojem je izdata, uključujući tlocrt stana koji se kupuje.
- Podatke o investitoru iz registra poslovnih subjekata i o objektima koje je ranije završio.
- Pisanu saglasnost banke da će hipoteku brisati s prodatog stana nakon isplate, ako je zemljište založeno.
Korisno je obići i neku ranije izgrađenu zgradu istog investitora i porazgovarati sa stanarima.
Šta mora pisati u ugovoru
Ugovor ili predugovor treba zaključiti u propisanoj formi, kod notara. U njemu ne bi smjelo nedostajati sljedeće:
- tačna oznaka stana, sprat, površina i način na koji se ona računa, uz tlocrt kao prilog;
- opis opreme i završnih radova: stolarija, podovi, sanitarije, grijanje;
- rok završetka i primopredaje te ugovorna kazna za svaki dan ili mjesec kašnjenja;
- dinamika plaćanja vezana za dovršenost faza gradnje, a ne samo za datume;
- pravilo o tome šta se dešava ako se stvarna površina razlikuje od ugovorene;
- obaveza investitora da pribavi upotrebnu dozvolu, provede etažiranje i omogući upis kupca bez tereta;
- garantni rokovi i postupak prijave nedostataka.
Kupac treba pitati notara postoji li mogućnost da se njegovo pravo osigura upisom u zemljišnu knjigu i prije završetka gradnje, na primjer predbilježbom ili zabilježbom. Mogućnosti zavise od propisa i od stanja evidencije.
Primopredaja i upis
Pri preuzimanju stana sastavlja se zapisnik u koji se unose svi uočeni nedostaci, s rokom za otklanjanje. Bez upotrebne dozvole zgrada se formalno ne smije koristiti, pa useljenje prije njenog izdavanja nosi rizik. Posao je završen tek kada je kupac upisan kao vlasnik posebnog dijela zgrade.
Pravila o gradnji i upisu razlikuju se između Federacije BiH, njenih kantona, Republike Srpske i Brčko distrikta. Ugovor s investitorom treba prije potpisa pregledati advokat ili notar.
