Krov koji prokišnjava, lift koji ne radi ili pregorjela sijalica u haustoru nisu briga jednog stanara, nego svih vlasnika u zgradi. Budući da desetine ljudi teško mogu sami organizovati popravke, propisi predviđaju da zajedničkim dijelovima zgrade neko upravlja u njihovo ime. Kako je to uređeno zavisi od mjesta: u Federaciji BiH ovu oblast uređuju kantoni, a Republika Srpska i Brčko distrikt imaju vlastite propise.
Ko upravlja zgradom
U kantonima Federacije BiH uobičajen je model u kojem etažni vlasnici biraju upravitelja, pravno lice ili obrtnika registrovanog za tu djelatnost. Odluka se donosi većinom koja se računa prema udjelima vlasnika, a s upraviteljem se zaključuje ugovor. Vlasnici biraju i svog predstavnika, koji prati rad upravitelja, potvrđuje izvedene radove i prenosi stavove stanara. Ako se vlasnici ne mogu dogovoriti, propisi u pojedinim kantonima, na primjer u Kantonu Sarajevo, predviđaju da nadležni organ odredi prinudnog upravitelja.
U Republici Srpskoj etažni vlasnici organizuju se u zajednicu etažnih vlasnika, koja ima svojstvo pravnog lica, svoje organe i račun, a poslove održavanja može povjeriti preduzeću ili obavljati sama.
Bez obzira na model, vlasnici ostaju ti koji odlučuju. Upravitelj izvršava plan održavanja i odgovara za zakonito trošenje novca, ali o većim ulaganjima glasaju vlasnici.
Šta pokriva naknada
Naknada za održavanje obračunava se u pravilu po kvadratnom metru stana i plaća mjesečno. U nekim kantonima vlast propisuje najniži iznos, dok vlasnici mogu odlučiti da plaćaju više. Iz tog novca finansiraju se:
- redovno održavanje: servis lifta, čišćenje zajedničkih prostorija, rasvjeta, sitni popravci;
- hitne intervencije: pucanje cijevi, kvar na instalacijama, oštećenja krova;
- obavezni pregledi instalacija i opreme;
- naknada upravitelju i predstavniku vlasnika;
- štednja za veće radove, poput sanacije krova ili fasade.
Naknada ne pokriva popravke unutar stana. Cijev koja služi samo jednom stanu, unutrašnja stolarija ili bojler briga su vlasnika tog stana.
Minimalna naknada u starijim zgradama često nije dovoljna za velike zahvate. Tada vlasnici odlučuju o dodatnim uplatama, a ponekad se mogu prijaviti na programe sufinansiranja koje povremeno raspisuju lokalne vlasti.
Prava vlasnika i česta pitanja
- Uvid u finansije. Vlasnici imaju pravo znati koliko je novca prikupljeno i na šta je potrošen. Upravitelj podnosi izvještaje, a predstavnik vlasnika ih provjerava.
- Promjena upravitelja. Ako većina nije zadovoljna, ugovor se može otkazati i izabrati drugi upravitelj, po postupku koji predviđa propis.
- Neplaćanje. Naknada je zakonska obaveza vlasnika, pa se dug može naplatiti sudskim putem, s kamatama i troškovima.
- Zakupci. Prema zgradi je obveznik vlasnik stana, i onda kada je s podstanarom dogovorio da naknadu plaća on.
Kupac stana treba prije kupovine pitati ko upravlja zgradom, kolika je naknada, koliko novca zgrada ima na računu i planiraju li se veći radovi. Od prodavca je razumno tražiti potvrdu da su obaveze izmirene.
Za tačna pravila o izboru upravitelja, visini naknade i potrebnim većinama mjerodavan je propis kantona, entiteta ili Distrikta u kojem se zgrada nalazi, a pojašnjenja daju nadležno ministarstvo ili općinska služba.
