Naslijeđena porodična kuća s troje ili četvero suvlasnika tipičan je izvor nesporazuma. Jedan bi prodao, drugi bi zadržao, treći živi u inostranstvu i ne javlja se. Zakoni o stvarnim pravima za takve situacije imaju jasna pravila: određuju šta suvlasnik može učiniti sam, za šta mu trebaju ostali i kako izaći iz zajednice kada dogovora nema.
Udio je vaš, cijela nekretnina nije
Suvlasništvo znači da više osoba ima pravo vlasništva na istoj stvari, svaka prema svom dijelu izraženom razlomkom, na primjer jedna trećina. Taj dio se naziva idealnim jer nije fizički određen: suvlasnik jedne trećine nije vlasnik „gornjeg sprata“, nego trećine svega.
Iz toga proizlaze dva pravila:
- Svojim udjelom suvlasnik raspolaže sam. Može ga prodati, pokloniti ili opteretiti bez saglasnosti ostalih.
- Cijelom nekretninom raspolažu svi zajedno. Za prodaju cijele kuće ili stana potrebna je saglasnost svih suvlasnika, koji ugovor potpisuju lično ili putem punomoćnika.
Kupac koji od jednog suvlasnika kupi „cijelu kuću“ stekao je, u najboljem slučaju, samo njegov udio. Zato se u zemljišnoknjižnom izvatku uvijek provjerava ko je sve upisan u B listu.
Pravo preče kupovine
Suvlasnik koji želi prodati svoj udio ne može to učiniti potpuno mimo ostalih. Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH daje ostalim suvlasnicima pravo preče kupovine: prodavac im mora preporučenom pošiljkom ponuditi udio pod istim uslovima koje nudi trećem licu, a oni imaju zakonom određen rok da se izjasne. Ako ponudu ne prihvate, udio se može prodati drugome, ali ne pod povoljnijim uslovima od ponuđenih.
Ako je to pravo povrijeđeno, suvlasnik može sudskim putem tražiti poništenje prodaje i prijenos udjela na sebe pod istim uslovima. Vrijedi li slično pravilo i u kojem obliku u Republici Srpskoj i Brčko distriktu, treba provjeriti u tamošnjim propisima ili kod notara.
Kada dogovora nema: razvrgnuće suvlasništva
Niko nije dužan ostati u suvlasništvu protiv svoje volje. Svaki suvlasnik može u pravilu u svako doba tražiti razvrgnuće, a postoje dva puta.
Sporazumno
Suvlasnici se dogovaraju o načinu diobe: fizičkoj podjeli, ako je moguća, isplati jednog suvlasnika od strane ostalih ili zajedničkoj prodaji i podjeli novca. Sporazum o nekretnini zaključuje se u propisanoj formi, kod notara.
Sudski
Ako dogovora nema, o razvrgnuću odlučuje sud. Prednost ima fizička dioba, kada je moguća bez znatnog umanjenja vrijednosti. Stan ili manja kuća obično se ne mogu podijeliti, pa sud određuje civilnu diobu: nekretnina se prodaje, a iznos dijeli srazmjerno udjelima. Sudska prodaja traje i često postiže nižu cijenu od slobodne, što je dobar razlog za dodatni pokušaj dogovora.
Praktični koraci prije prodaje
- Provjeriti jesu li svi suvlasnici upisani. Ako se nekretnina vodi na umrlog, prvo treba provesti ostavinski postupak.
- Pismeno se dogovoriti o najnižoj prihvatljivoj cijeni, podjeli troškova i tome ko vodi razgovore s kupcima.
- Za suvlasnike koji ne mogu doći pribaviti punomoć u formi koju traži notar; za one u inostranstvu to obično znači dodatnu ovjeru.
- Ako je suvlasnik maloljetan ili pod starateljstvom, potrebno je odobrenje organa starateljstva.
- Dogovoriti isplatu tako da svaki suvlasnik dobije svoj dio direktno od kupca.
Kod složenijih odnosa, posebno kada se suvlasnici ne slažu, vrijedi se obratiti advokatu prije nego što se nekretnina oglasi.
