Kod stana kupac vidi šta dobija. Kod zemljišta kupuje mogućnost, a ona zavisi od dokumenata koje na terenu ne može vidjeti. Hoće li se na parceli smjeti graditi, šta i koliko, ne određuje vlasnik, nego prostorno-planska dokumentacija. Zato provjere kod zemljišta počinju u općinskoj službi, a ne na livadi.
Namjena zemljišta
Prostornim i urbanističkim planovima te detaljnijim dokumentima, poput regulacionih planova, određuje se za šta se koje područje koristi: stanovanje, poslovanje, poljoprivredu, šumu, zelene površine, infrastrukturu. Od toga zavisi je li parcela građevinska.
Opis u katastru ili zemljišnoj knjizi, na primjer „njiva“ ili „livada“, govori kako se zemljište vodi u evidenciji, ali ne i šta planovi na tom mjestu predviđaju. Obrnuto, parcela okružena kućama ne mora biti predviđena za gradnju. Mjerodavna je informacija službe za prostorno uređenje općine ili grada, od koje se može zatražiti izvod iz planske dokumentacije za konkretnu parcelu.
Za poljoprivredno zemljište važe posebna pravila. Njegova prenamjena u građevinsko moguća je samo ako je planovi dopuštaju, a u pravilu se plaća i naknada. Kupovina poljoprivredne parcele u nadi da će jednom postati građevinska je nagađanje, a ne plan.
Urbanistička saglasnost ili lokacijski uslovi
Prije građevinske dozvole investitor pribavlja akt kojim se utvrđuje šta se na parceli može graditi. Naziv zavisi od propisa: urbanistička saglasnost, lokacijska informacija ili lokacijski uslovi. Tim aktom određuju se:
- namjena i vrsta objekta;
- najveća dopuštena izgrađenost parcele i spratnost;
- građevinska linija i udaljenost od međa i susjednih objekata;
- uslovi priključenja na put i komunalnu infrastrukturu;
- posebni uslovi, na primjer saglasnosti upravitelja puteva, vodoprivrede ili zaštite spomenika.
Akt ima ograničen rok važenja. Kupac koji želi veću sigurnost može prije kupovine zatražiti informaciju o mogućnostima gradnje ili kupovinu ugovorom usloviti njenim pozitivnim ishodom.
Šta još provjeriti
- Vlasništvo i tereti. Svjež zemljišnoknjižni izvadak ili izvod iz nadležne evidencije: ko je vlasnik, postoje li suvlasnici, hipoteke, služnosti, zabilježbe.
- Usklađenost s katastrom. Poklapaju li se broj parcele i površina u obje evidencije.
- Međe. Granice na terenu često ne odgovaraju planu. Geodeta ih može iskolčiti prije kupovine.
- Pristupni put. Ima li parcela izlaz na javni put ili se do nje dolazi preko tuđeg zemljišta. U drugom slučaju pravo prolaza treba biti pravno uređeno i upisano.
- Infrastruktura. Koliko su udaljeni voda, struja i kanalizacija i ko snosi trošak priključenja.
- Ograničenja u prostoru. Zaštitni pojasevi dalekovoda, puteva i vodotoka, klizišta, poplavna područja.
- Troškovi gradnje. Naknade za uređenje građevinskog zemljišta i rentu, koje se plaćaju pri izdavanju dozvole, a razlikuju se od općine do općine.
Parcelu vrijedi obići nakon kiše i u različito doba godine te razgovarati sa susjedima o međama, vodi i putu.
Prostorno uređenje u Federaciji BiH uređuju federalni i kantonalni propisi, u Republici Srpskoj entitetski zakon, a u Brčko distriktu propisi Distrikta, pa se nazivi akata i postupci razlikuju. Pouzdan odgovor za konkretnu parcelu daje nadležna služba, a ugovor treba pripremiti uz savjet notara ili advokata.
