Oglas na internetu danas može postaviti svako, pa se često postavlja pitanje za šta se agenciji uopće plaća. Dobar posrednik ne prodaje oglasni prostor, nego vrijeme, poznavanje tržišta i provjeru dokumentacije. Loš naplaćuje to što je otključao vrata. Razliku je lakše prepoznati kada se zna šta posrednik po propisima i dobroj praksi treba raditi.
Šta posrednik radi
Posredovanje znači dovođenje u vezu prodavca i kupca, odnosno zakupodavca i zakupca, radi zaključenja ugovora. Uz to se od posrednika očekuje da:
- pregleda dokumentaciju o nekretnini i upozori na nedostatke, poput neupisanog vlasništva ili tereta;
- pomogne prodavcu da realno sagleda tržišnu vrijednost;
- oglašava nekretninu i organizuje razgledanja;
- posreduje u pregovorima i pripremi za zaključenje ugovora;
- čuva povjerljive podatke klijenta.
Posrednik ne zamjenjuje notara ni advokata. Ugovor o kupoprodaji i dalje se zaključuje u propisanoj formi, a odgovornost posrednika odnosi se na ono što je znao ili morao znati o nekretnini i stranama.
Kako je djelatnost uređena
U Federaciji BiH djelatnost je uređena posebnim zakonom o posredovanju u prometu nekretnina. On, između ostalog, predviđa registar posrednika koji vodi Federalno ministarstvo trgovine, stručni ispit za agente, obavezno osiguranje od odgovornosti i pisani ugovor o posredovanju kao uslov za oglašavanje nekretnine. Kupac i prodavac mogu u registru provjeriti je li agencija upisana.
U ostalim dijelovima BiH pravila mogu biti drugačija, a ugovor o posredovanju općenito je uređen i zakonom o obligacionim odnosima. Prije saradnje s agencijom korisno je provjeriti koji propis važi u mjestu u kojem ona posluje.
Ugovor o posredovanju
Ugovor treba biti pisan i jasan. Prije potpisa vrijedi provjeriti:
- Trajanje. Na koji rok se zaključuje i kako se može otkazati.
- Isključivost. Kod isključivog posredovanja nalogodavac se obavezuje da neće angažovati drugu agenciju, a ponekad ni sam prodavati. Takva odredba ima smisla samo ako agencija zauzvrat preuzima konkretne obaveze.
- Visinu naknade. Zakonom nije ograničena, pa je predmet dogovora i tržišne konkurencije. Posrednik je dužan unaprijed učiniti dostupnim svoje uslove poslovanja i cjenovnik.
- Ko plaća. Proviziju može plaćati prodavac, kupac ili obje strane. To mora biti poznato prije razgledanja, a ne nakon dogovora o cijeni.
- Dodatne troškove. Jesu li oglašavanje, fotografisanje i pribavljanje dokumenata uključeni u proviziju.
Kada nastaje pravo na proviziju
Prema općem pravilu, posrednik stiče pravo na naknadu kada bude zaključen ugovor za koji je posredovao, ako nije drugačije ugovoreno. Samo razgledanje ili neuspjeli pregovori u pravilu nisu osnov za naplatu, osim troškova koji su izričito ugovoreni.
Česta sporna situacija nastaje kada kupac i prodavac, nakon što ih je agencija spojila, posao zaključe mimo nje. Ugovori obično predviđaju da posrednik i tada ima pravo na naknadu, ako je ugovor zaključen s osobom koju je on doveo u određenom roku nakon prestanka posredovanja. Potpis na potvrdi o razgledanju zato nije puka formalnost.
Kupac treba pročitati svaki papir koji mu agent ponudi na potpis, pitati za registraciju agencije i tražiti račun za plaćenu uslugu. Kod nejasnih odredbi ugovor o posredovanju može pregledati advokat.
